В момента сезонът на търсене на жилища, преговори и подписване на договори с наемодатели е в разгара си. Факт е, че в Холандия трудно се намират студентски стаи за студенти първа година, затова някои студенти в радостта си че най-сетне са намерили настаняване бързат да сключат договор за стаята си и понякога не са до края осведомени за правата и задълженията си по него. За да избегнеш бъдещи спорове по повод жилище ти, ти предлагаме да прочетеш тази статия, която нашите приятели от Weknowthelaw любезно ни предоставиха и да си осведомен за процедурата по наемане на жилище в Холандия.
Договор за наем на в Холандия (huurovereenkomst)
Една от стъпките, която трябва да направиш при пристигане за първи път в Холандия е да се регистрираш в местната община и да получиш своя граждански регистрационен номер (BSN-burgerservicenummer) за постоянно пребиваване на територията на страната за период по-дълъг от четири месеца. За тази процедура ще ти бъде необходим договор за жилище. Затова за твоя сигурност е необходимо да се запознаеш с процедурата по подписването му. В Холандия съществуват два вида договори – – срочен и безсрочен. Най-разпространеният вид договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) е едногодишният срочен договор. Можеш да наемеш жилището директно от наемодателя или от агенция за недвижими имоти (verhuurbureaus).
Какви са най-важните клаузи, които трябва да проследиш?
Най-важните клаузи, за които трябва да внимаваш при подписване на договора са: личните ти данни и тези на наемодателя ти, точния адреса на жилището което наемаш, сумата на месечния наем и начина на плащане, начална и крайна дата на договора, уговорка за преотдаване на трети лица, престоят на трети лица в жилището по време на изпълнение договора, периодът на предизвестието за прекратяване на договора от твоя страна и от страна на наемодателя, инвентаризационен лист (в случай че жилището е обзаведено и цената на мебелите в него), допълнителните разходи за комунални услуги, данъци, таксата за вписване на договора в общината, депозитната сума, таксата на посредническата агенция при подписването на договора, плащане на разходите по подръжката на жилището, наказателна такса за загуба на ключове от жилището, наказателна такса при забавяне на плащане на наема до 31-во число на месеца и допълнителни условности, като забрана за домашни любимци и тютюнопушене.
Устен договор
Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) може да се сключи и с устна уговорка, той също е правно издържан, но за доказването му са необходими други свидетели освен теб.
Плащане на данъци
Понякога договора за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) не включва плащането на някои данъци, като например данък вода и канал (waterschapsbelasting), такса смет (afvalstoffenheffing) и такса за домашен любимиц (hondenbelasting) от наемодателя, а те трябва да бъдат покрити от ползвателя на жилището. Затова е необходимо, това да бъде уговорено предварително при сключването на договора. Ако все пак получиш писмо от общината, че дължиш въпросните данъци съществува процедура по обжалване, както и по кандидатстване за помощ от общината (gemeente) и намаляване или опрощаване на местните данъци.
Вписване на договора в общината
След подписването на договор за наем на жилище в Холандия, той бива вписван в общината (gemeente), за което понякога наемодателят може да начисли допълнителна такса за вписване.
Асоциацията на наемодателите
Ако имаш спорове с наемодателя ти по договор за наем на жилище в Холандия след подписването му, може да се обърнеш към асоциацията на наемодателите (huurcommissie), в която членува твоя наемодател. Повече от 75% от наемодателите в Нидерландия членуват в подобна организация, затова те съветваме при проблем да не се колебаеш да се обърнеш към този орган за разрешаване на проблема.
Процедура пред Асоциацията на наемодателите
Оплакванията ти трябва да бъдат отправени първоначално към наемодателя, ако той не вземе мерки за остраняването им, то може да се обърнеш към асоциацията на наемодателите (huurcommissie). Таксата за разглеждане на спора е 25 евро за частни лица и 450 евро за юридически лица. Предмет на спора може да бъде, например увеличаване или намаляване на наема, както и предсрочно прекратяване на договора.
В Нидерландия 60 % от жилищата се ползват от собствениците, 32 % са социалните жилища и 8 % частните жилища, които се дават под наем. За социалните жилища, които се дават под наем съществува лимит на либерализирани договори за наем, който към момента е 710,68 евро. Всяка година асоциацията на кооператорите (woningcorporatie) трябва да предоставя 80% от свободните социални жилищата на лица с доходи до 35,739 евро годишно, 10% на лица с доходи от 35,739 до 39,874 евро годишно и останалите 10% на лица с по-високи доходи.
С колко най-много може да се вдигне наемът ти за жилище?
Размерът на наема на жилище в Нидерландия се определя съгласно закона за оценка на недвижимата собственост WOZ по специална точкова система WWS, разработена от асоциацията на наемодателите (huurcommissie) в замисимост от условията, които предоставя самото жилище. Също така, като цяло наемите не могат се увеличават с повече от процента определен със закон всяка година. За 2018 година този процент е 3,9% за наематели с доходи до 41.056 евро и 5.4% за наематели с доход над 41.056 евро!
Ремонт
Също така е необходимо да знаеш, че повечето жилища в Нидерландия имат застраховка и ремонтите трябва да се извършват от лицензирани фирми, в противен случай застраховката няма да важи. Затова ако жилището ти има нужда от ремонт, е най-добре да се обърнеш към наемодателя, който да прецени как да се отремонтира, а не да предприемаш самостоятелни действия.
Общи условия
Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) понякога може да бъде сключен при общи условия, те са неизменна част от договора, така че при подписването на договора трябва да се запознаеш много добре с тях, а при промяна на общите условия, трябва да бъдеш уведомен в писмен вид.
Месечна помощ за наем за жилище (huurtoeslag)
Не много български студенти знаят, че в Холандия също така е възможно да кандидатстваш и за месечна социална помощ за наема ти, която може да бъде между €400 и €700. Ако разходите за наем представляват значителна част от доходите ти, то можеш да кандидатстваш за месечна надбавка за наем (huurtoeslag) от данъчната служба (belastingdienst).
Превод на договора
Ако не владееш добре нидерландски е задължително да поискаш поне превод на договора на английски език, за да можеш да се запознаеш добре с правата и задълженията си по него. Ако получиш договор без превод, то помоли наемодателят ти да го преведе или пък самостоятелно си го преведи с помощта на Google, за да знаеш какво подписваш.
Прекратяване на договора
Важна клауза при сключване на договор за наем на жилище в Холандия е клаузата за предсрочно прекратяване на договора. Затова е необходимо да разгледаш предварително и да уговориш условията на предсрочно прекратяване на наема с наемодателя ти.
Доказване на дохода или причината за пребиваване в Холандия
Много често наемодателите може да поискат уверение от университета за това, че си студент, което е съвсем стандартно изискване. В случай, че наемодателят ти поиска такова уверение, не се стряскай, това не е насочено лично към теб и не изрязява недоверие, а е нещо съвсем стандартно.
Водене на преговори
Договор за наем на жилище в Холандия (huurovereenkomst) е двустранно споразумение между наемодател и наемател, от което следва, че всички условия по него се приемат и уговарят по време на подписването му. Не се притеснявай да поискаш промяна на клауза, която ти се струва, че не е уговорена в твоя полза.
Източник: Weknowthelaw, правна помощ за българите в чужбина
Животът е непредсказуем и понякога даже и най-подготвените им се случват непредвидени ситуации, в които те имат нужда от правна помощ. В такъв случай не се колебай да се свържеш с приятелите ни Weknowthelaw, които могат да ти окажат адектватна правна помощ в случаи на спорове с наемодатели, съквартиранти или други страни.